房屋改造檢測鑒定中心：

房屋改造檢測鑒定中心，既有建筑物的增層改造，在當今社會具有相當的普遍性，這對改善生活條件、美化環境和緩解建設用地緊張具有現實意義，在給既有建筑做增層加固中，要認真做好現場調查，認真分析資料，正確地進行理論分析，準確計算，綜合運用多種加固方法，確定合理的建筑方案和結構方案，以科學、簡便且經濟的加固手段來確保原建筑物結構安全和正常使用。對采用框架結構的加層，應對齊上下柱，并將原有結構的框架柱頂鑿開，在接長鋼筋后再在加層部分澆筑框架柱混凝土。在框架結構與原結構交界處，為確保加層處的的傳遞，應現澆截面較高的轉換梁，這樣做也能在一定程度上增強節點的抵抗力。此外，對原房屋建筑框架強度的驗算不止要考慮到加層后增加的垂直荷載，還要對房屋加高導致的側移加大等問題進行細致考量。在必要時，可以通過設置剪力墻來控制側移，并提高框架承載力。房屋加層改造涉及的范圍較廣，由于原建筑建造的時間長，變化大且情況較為復雜，因此，要做到經濟、適用、快速的難度還是相當大的。目前，還沒有專門的加層設計法令性規定，因此，在進行加層設計前要大量的收集相關資料，并進行細致的現場調查，通過對所掌握的各項資料的仔細分析來確定為合理的結構方案。房屋改造檢測鑒定中心，就找深圳市住建建筑檢測鑒定有限公司，承接全國業務范圍，提供免費技術咨詢服務， 李經理

一、房屋改造檢測鑒定中心——以房屋加建樓梯為例：

(1)鋼筋混凝土樓梯直接接層。一般適用于磚混結構房屋的接層，如圖5-50所示，在原混凝土樓梯梁上剔出鋼筋，與接層的樓梯斜跑鋼筋搭接后用高強度等級混凝土澆在一起。如不宜剔鑿原梁也可在旁另設新梁。休息板的搭接則須把原樓梯間墻三面剔出橫槽，然后將休息板鋼筋伸人槽內再澆筑混凝土即可。此法要求原有平臺梁、梯間承重墻必須有可錨固的條件。由于它設計繪圖簡便，設計人員可以選擇]這種方法。

 (2)原有鋼筋混凝土樓梯直接接鋼樓梯。鋼樓梯質輕，連接、錨固方便，施工快捷，干作業，所以，這是直接接層中常用和適宜的一種接梯方法。梯段縱向鋼梁錨固于原有休息板橫梁和建筑物其他承重墻梁，根據允許增加荷載的大小，確定鋼板踏步或預制混凝土板踏步，其面層類同于混凝土樓面，面層多種多樣，與混凝土樓梯有異曲同工之妙。

(3)鋼筋混凝土樓梯上接鋼樓梯。當鋼樓梯的承重點在外套框架上時，鋼筋的第一跑與原有混凝土樓梯的末跑之間采用活搭滑接(鉸支連接)，二者允許在水平上有位移。鋼樓梯梁與混凝土橫梁以擬6鋼筋脹錨連接，在其下翼緣開200mm x 100mm長孔，以便于樓梯移位，鋼梁周圍與地面墊層、面層之間留有25 mm寬縫隙，內放聚乙烯泡沫，外作密封膏(見圖5-51)。這種連接方法保證了樓梯的新、舊兩部分之間既發生聯系，又能隨各自的受力體系移動而不互相影響。

(4)當接梯為鋼筋混凝土樓梯時，由于樓梯本身自重過大，不宜采用上述一端支點的方法，這時可以考慮將梯段的另一端點吊于外套鋼架的梁上，或者將兩段梯跑分別支承于新、舊建筑的墻梁之上，使分屬新、舊兩部分的樓梯段受力明確、傳遞清晰。

二、房屋改造檢測鑒定中心——房屋加層改造的優越性

建筑可大致分為民用建筑和工業建筑，而民用建筑是覆蓋面大分布廣的建筑。隨著我國經濟的發展，城市規模不斷擴大，建筑朝著更高、更好的方向發展，這就意味著之前的許多低層或多層建筑都不能符合時代的要求，但是這些建筑并沒有達到使用年限，推倒就會是一種資源和人力的浪費。我國人多地少的現狀、國家對土地保護政策的束縛和我國經濟水平的限制決定了我國必須對原有的低層或多層建筑盡可能進行合理的改造利用，而不能一味采取推倒重建的方針。結合房屋的使用現狀在其原有基礎上對其進行加層改造是充分利用低層或多層房屋的有效途徑。事實表明，近十多年來在城市的發展過程中許多城市都采取了對低層或多層房屋進行改造的措施并且取得了很好的成果。
現列幾點房屋加層改造的優越性于下：
（1）、通過加層改造，可以擴大建筑使用面積，增加單位土地面積住房的容積率，緩解當前的住房矛盾，充分利用城市空間，有效地保護耕地；
（2）、通過加層改造，可重新進行建筑平面及立面調整并對房屋進行裝修，既保留了原建筑物的特色有改善了其面貌及使用功能；
（3）、利用原有基礎，節省了拆遷、建筑垃圾運輸和征地的費用，可降低工程造價，而且審批程序也簡單快捷，施工周期較短；
（4）、充分利用原建筑物在長期荷載的作用下地基承載力的增長值，在地基不需要處理或做微處理的條件下直接對舊房屋進行加層改造，實現大化的經濟效益；
（5）、我國是一個地震頻發的國家，加層改造把抗震與加固結合，改善了結構的受力條件，延長了建筑物的使用年限； 

三、房屋改造檢測鑒定中心——建筑物改變使用功能的涵義

建筑物改變使用功能是指因某種需求而導致建筑物原有使用功能的衰退或取締，將城市規劃部門原批準的建設工程規劃證件中載明的使用功能改變為其他功能。

這其中包含了永久改變和臨時改變兩種行為，前者是地塊全面改造并重新出讓，用地性質發生改變，但新的用地出讓條件中要求保留或部分保留原有建筑物，這些保留的建筑面臨功能的改變；后者是用地不重新出讓，其上的建筑物發生功能改變。

2研究目的與意義

2.1研究的目的

①把握城市發展規律和趨勢，結合杭州市的城市建設形勢需要，進一步完善城市功能配置和布局，有效指導新時期的城市建設。

②落實科學發展觀和建設資源節約型社會的要求，探討城市更新中的節能減排，達到經濟、社會、生態效益的優化。

2.2研究的意義

①推進城市改造建設方式的多樣化，促進資源循環利用和城市可持續發展；

②延續城市歷史文脈，提升城市活力，推動社會進步；

③維護社會公共秩序，保護社會公共利益；

④減少社會矛盾，有利于《物權法》實施。

3現狀調研

3.1基本概況

通過調研發現，杭州城市現有建筑物功能改變主要集中在區位和交通條件相對優越、人口集聚度較高、或配套服務設施不甚完善的區域，情況復雜、種類繁多，以非經營性建筑改變為經營性建筑較為普遍。

3.2存在問題分析

3.2.1自發為主，隨意性大

由于之前缺乏政府的有效調控，相關利害人或單位在進行建筑物功能改變時，帶有較大的盲目性，片面注重眼前利益，致使功能改變后的建筑產出值不高，或者短時間內頻頻易主、多次改變。

3.2.2制度不全，認識滯后

目前，國內對于建筑物功能改變規劃管理的經驗還不多，尚未在全國范圍內形成成熟的管理體系。規劃、國土、工商、房管等之前也僅從本部門管轄職能出發，缺乏多部門聯動和統一認識。

3.2.3關系民生，影響較大

已有的功能改變產生較多不利因素：對建筑物所在地段周邊環境的污染（噪音、污水、廢氣、炫光）、公共配套失衡（如電梯、社會停車超負荷）、交通量的驟增等，進而產生鄰里糾紛、甚至侵害公共利益、并影響社會的公平性。

4影響功能改變的因素分析

4.1城市空間結構合理化

隨著城市產業結構的調整，中心城區內的大量傳統產業正處于更新換代的階段，并且地鐵建設促使交通方式的轉變等影響，產生了“城市邊緣地帶中心化”的過程。通過有效利用建筑功能改變，既快又省地實現產業轉型、功能升級，成為城市新興高價值和高活力的地區。

4.2城市樓宇經濟產業化

杭州市委、市政府明確將“樓宇經濟”作為城市經濟發展中的新型經濟形態，推動現代服務業發展的重要載體和破解土地制約、提升城市品位、增強綜合功能的重要手段。大力發展樓宇經濟能有力推動市場變樓宇、廠房變樓宇，促進更多的現有建筑物的功能改變，進而加快“城市有機更新”步伐。

4.3城市配套設施標準化

構建“生活品質之城”，倡導“十五分鐘文化圈”、“十分鐘體育圈”等基層配套服務的高標準，使得土地資源稀缺的老城區難以達標，許多設施新建難度極大，有效途徑之一即就近通過建筑物功能的改變，來進一步滿足設施的服務半徑要求。

4.4城市管理趨向制度化

隨著城市規劃法規和管理制度的完善，政府調控能力的加強，建筑物功能改變將從市場主導型改為由政府引導、市場自發相結合的建設模式；而建筑物改變功能將作為城市建設的重要手段被納入到規劃管理體系之中。

四、房屋改造檢測鑒定中心——各類房屋改造的注意事項：

剪力墻結構

隨著土地價格的上升、市場需求的增加，5、6層的砌體結構已經不能滿足要求了。90年代中后期開始出現的高層住宅，大量采用了混凝土剪力墻結構。基本上，9層、10層往上直到30層乃至更高的住宅全都是剪力墻結構。

上圖是個比較典型的剪力墻結構住宅，兩室兩廳，基本上是一梯三戶的中間那一戶。圖中涂黑的墻體就是鋼筋混凝土剪力墻，一定不要破壞。斜線填充的是砌塊墻體，原則上并不起結構作用，所以可以適當的改建。

就像上圖所示，灰色的是混凝土，紅色的是砌體填充墻。注意，不僅僅是混凝土墻體不能破壞，混凝土連梁、樓面梁都不能破壞。注意看，填充墻上方一般都有混凝土連梁，千萬不要把混凝土連梁一并砸掉。我見過一些野蠻裝修的，直接把這根連梁都鋸掉了，這個后果非常嚴重。

通俗的說，這張圖顯示的是混凝土主體結構，對比一下上下這兩張圖，下圖少掉的紅色墻體，就是可以拆除的部分。當然，跟砌體結構一樣，拆填充墻可以，但是不要隨意的加填充墻。如果一定要加，也跟砌體結構一樣，用輕質墻體，不要砌磚。另外，改建墻體的時候，保溫、隔聲都要自己打算好，不要不管不顧，一味野蠻施工，結果自找煩惱。

一些低烈度地區的住宅，或者層數比較低的住宅，可能采用了框架-剪力墻結構。當然，這種框剪并不算典型的框剪，大多數還是“帶少量框架柱的剪力墻結構”。跟剪力墻結構的區別，就是把部分比較長的L形的墻體換成了方柱子，別的地方區別并不大。

我個人的意見，剪力墻或者框剪的填充墻，好還是不要改動。填充墻雖然不作為結構構件，但它本身卻貢獻著抗側剛度。隨意的拆改，容易造成平面和豎向的剛度不均勻，對抗震不利。此外，現在的建筑設計一般都比較合理，沒有必要大拆大改，浪費時間精力，效果可能還不如開始的好。

框架結構

框架結構不太多見，主要是新建的6層以下的住宅，以及獨棟、連排、疊加別墅和洋房等，占據市場份額相對比較小。細分的話，還可以分成普通框架和異形柱框架，但其實都差不多，所以就不分開說了。

上圖是一個典型的花園洋房躍層住宅，采用的是混凝土異形柱體系，帶有少量的普通框架柱。圖中涂黑的就是鋼筋混凝土框架柱，矩形的是普通框架柱，L形的、T形的是異形柱。

把上層的天花板設置為透明，這就是這套躍層住宅的樣子。方便起見，門洞上方的混凝土過梁沒有畫。同樣，灰色的是混凝土，紅色的是砌體。那么，哪些部分是可以拆除的填充墻呢？

很簡單，所有紅色的填充墻都可以拆除，上圖就是拆完的樣子。注意，只能拆填充墻，一定不要破壞墻體上方的灰色混凝土梁。相對來說，框架結構沒有結構墻體，所以改建的自由度很大。

但是，同樣也請注意，拆完之后不能隨意的加磚墻。如果要加，尤其是在原來沒有墻體的地方加墻，請用石膏板、蜂窩紙板、玻璃這些輕質墻體。另外，自己改建的時候也要注意施工安全，新建的墻體也要做好的拉結措施，防止將來倒掉傷人。雖然是輕質墻體，萬一倒了也很麻煩，比如地震的時候玻璃隔斷倒了，即使沒砸到人，可能也會影響逃生的速度，甚至可能會阻斷逃生的路線。

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